Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung ein. Diese Beträge legte er auf die Wohnungseigentümer um. Diese klagten teilweise hiergegen, da nach ihrer Meinung der Verwalter nach Verbrauch abrechnen müsse.
Der Bundesgerichtshof entschied nun Folgendes: In die Gesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen. Der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Die Gesamtrechnung muss daher die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweisen.
Bei den Einzelabrechnungen ist die Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreibt. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter in der Abrechnung erläutern.
Die Gesamtabrechnung entsprach zwar diesen Grundsätzen. In den Einzelabrechnungen hätte jedoch der tatsächliche Verbrauch zugrunde gelegt werden müssen. Sie waren daher neu zu erstellen.