06.02.2013

Werbungskostenabzug beim Leerstand von Wohnungen

Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter die Kosten einer längere Zeit leerstehenden Wohnung als Werbungskosten abziehen kann, hat der Bundesfinanzhof in mehreren Entscheidungen Stellung genommen. Daraus ergibt sich unter anderem:

War die Wohnung vor dem Leerstand längere Zeit vermietet, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Vermieter auch während des Leerstandes die Absicht nicht endgültig aufgegeben hat, aus ihr Einkünfte zu erzielen. Die Kosten des Leerstandes (AfA u.a.) sind dann als Werbungskosten absetzbar.

Ein längerer Leerstand kann jedoch dazu führen, dass die Absicht der Vermietung wegfällt. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Für eine andauernde Absicht der Vermietung sprechen in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Bemühungen, Mieter zu finden. Es gibt jedoch keine starren Regeln. Maßgebend ist der Einzelfall. Die Absicht der Vermietung muss hinsichtlich jeder vermieteten Wohnung bzw. leerstehenden Wohnung festzustellen sein. Es hilft dem Vermieter nicht ohne Weiteres, wenn er auch andere Wohnungen vermietet und bezüglich dieser Wohnungen die Vermietungsabsicht unstreitig ist.

Für einen Wegfall der Vermietungsabsicht kann sprechen, wenn das betreffende Objekt angesichts fehlender Marktgängigkeit nicht vermietbar ist, und wenn die Herstellung der Marktgängigkeit mit zumutbaren Maßnahmen auch nicht möglich ist. Auch andere strukturelle Hindernisse (z.B. Überangebot von Immobilien) können vermuten lassen, dass eine Vermietung in absehbarer Zeit nicht mehr möglich sein wird, daher auch die Vermietungsabsicht weggefallen ist.

Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, auf welche Weise er sich um Mieter bemüht. Bleiben seine Bemühungen erfolglos, muss er sein Verhalten anpassen und geeignetere Wege der Vermarktung gehen. Es können ihm Zugeständnisse bei den Vertragsbedingungen zuzumuten sein, z.B. bei der Vertragslaufzeit, der Höhe der Miete oder bei Auswahl der Mieter. Ferner kann die Beauftragung eines Maklers geboten sein. So genügt auch eine Vielzahl von Anzeigen in Zeitschriften u.Ä. nicht, wenn diese im Wesentlichen gleichartig sind und keinen Erfolg bringen.

Es geht zu Lasten des Vermieters, wenn er Finanzamt oder Finanzgericht nicht vom Fortbestehen seiner Vermietungsabsicht überzeugen kann.

In den Urteilsfällen ging es jeweils um Wohnungen in einem Zweifamilienhaus, von denen eine der Eigentümer selbst nutzte, die andere nach Auszug des Mieters längere Zeit leerstand. Der Bundesfinanzhof erkannte den Werbungskostenabzug für die leerstehende Wohnung in keinem der Fälle an, da er die Bemühungen um eine Vermietung jeweils als nicht ausreichend erachtete.



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BFH v. 11.12.2012, IX R 14/12; IX R 39/11; IX R 40/11; IX R 41/11
Haftungshinweis:
Dieser Beitrag ist nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung kann trotz sorgfältiger Bearbeitung nicht übernommen werden. Zu dem behandelten Thema wird gerne weitere Auskunft erteilt.


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