Ein Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, dem Mieter die Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung der Mietwohnung zu geben. Voraussetzung dafür ist, dass von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei üblicher Nutzung. So entschied der Bundesgerichtshof.
Ursprünglich hatte die Mutter des Beklagten die Wohnung gemietet. Nachdem die pflegebedürftig geworden war, zog der Beklagte zu ihr in die Wohnung. Der Beklagte wollte nach dem Tod der Mutter in den Mietvertrag der Mutter eintreten und zeigte dies dem Vermieter an. Der Vermieter kündigte stattdessen den Mietvertrag aus wichtigem Grund außerordentlich und klagte auf Räumung. Er begründete dies damit, dass der Beklagte seit Jahren ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und damit entgegen dem Mietvertrag auch gewerblich genutzt habe. Durch den Lärm sei der Hausfrieden empfindlich gestört worden.
Der BGH urteilte wie oben ersichtlich. Bei gewerblichen oder freiberuflichen Aktivitäten des Mieters in der Mietwohnung, die nach außen hin in Erscheinung treten, ist eine Erlaubnis des Vermieters nötig. Bei Nutzungen, die nicht mehr beeinträchtigen als die normale Wohnnutzung, sei der Vermieter zur Erlaubniserteilung verpflichtet. Dass die Nutzung nicht stört, sei vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Hier befand das Gericht, dass Gitarrenunterricht an drei Werktagen pro Woche mit ca. 12 Schülern offensichtlich über das zu duldende Maß hinausgeht.