„Geteiltes Leid ist halbes Leid“ - nach dieser Devise machen Vermieter die Vermietungsverluste ihrer Immobilien in der Regel bereitwillig in ihrer Einkommensteuererklärung geltend. Denn erkennt das Finanzamt die Einbußen steuerlich an, schmerzen sie nicht mehr allzu stark, da sie zumindest die eigene Steuerlast drücken. Ein Verlustabzug gelingt allerdings nur, wenn der Vermieter nachweislich eine Einkünfteerzielungsabsicht mit seinem Mietobjekt verfolgt. Wann eine solche vorliegt, hat nun das Bayerische Landesamt für Steuern (BayLfSt) in einem ausführlichen Leitfaden zusammengefasst. Die wichtigsten Punkte in der Übersicht:
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters auszugehen (auch bei verbilligter Wohnraumüberlassung). Diese Vermutung gilt aber nicht bei Vermietung von Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken.
Eine Vermietung ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach bei Vermietungsbeginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.
Gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht es, wenn ein Objekt nur befristet vermietet wird, der Vermieter ein noch nicht vermietetes Grundstück gleichzeitig zum Verkauf anbietet, er eine nur kurz laufende Fremdfinanzierung abgeschlossen hat, das Objekt nach Anschaffung bzw. Herstellung zeitnah veräußert bzw. selbst nutzt (in der Regel innerhalb von fünf Jahren) oder es außergewöhnlich lange renoviert (mehr als fünf Jahre).
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen wird eine Einkünfteerzielungsabsicht vom Finanzamt unterstellt, wenn ausschließlich an Feriengäste vermietet wird und keine Selbstnutzung des Vermieters vorliegt. Eine ausschließliche Vermietung liegt vor, wenn die Wohnung an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. Erreichen die Vermietungstage nicht die 75-%-Quote oder hat sich der Vermieter die Selbstnutzung vorbehalten, fordern die Finanzämter von ihm eine sogenannte Überschussprognose an und prüfen anhand dieser, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
Bei leerstehenden Immobilien müssen die Finanzbehörden stets prüfen, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
Hinweis: Vermieter tragen gegenüber ihrem Finanzamt die Beweislast dafür, dass sie eine Einkünfteerzielungsabsicht haben. Daher sollten sie an den Argumenten interessiert sein, die für und gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht sprechen. Wer sich zu dieser Frage informieren will, kann weitere Details im Leitfaden des BayLfSt nachlesen.