Wer Unternehmer und Immobilieneigentümer zugleich ist, wird sich vor dem Erwerb eines betrieblichen Grundstücks nicht primär über die steuerlichen Konsequenzen Gedanken machen. Dass auf Grund und Boden Grunderwerbsteuer anfällt, sollte zwar jedem klar sein. Was jedoch mit den auf dem erworbenen Grundstück stehenden Gebäuden passiert, darum geht es in diesem Artikel.
Das Steuerrecht stellt hierbei einerseits auf den Zustand der Gebäude ab und andererseits auf die Absicht des Unternehmers.
Ein technisch einwandfreies und funktionierendes Gebäude beispielsweise muss nicht abgerissen, sondern kann weiterhin genutzt werden. Als Konsequenz wird der Kaufpreis in Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufgeteilt. Der Grund und Boden bleibt im Wert bestehen, das Gebäude wird über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Wenn der Unternehmer das Gebäude nicht gebrauchen kann, sondern ein neues errichten will, entstehen Abbruchkosten. Diese wirken sich ebenfalls nur als Abschreibungen über die Restnutzungsdauer aus - sofort abziehbare Betriebsausgaben entstehen nicht. Das alte Gebäude steht zwar nicht mehr, der Abriss stellt jedoch den ersten Schritt zur Errichtung des neuen Gebäudes dar. Ergo gelten die Abbruchkosten als Herstellungskosten des neuen Gebäudes.
Ein Abbruchplan, der die Voraussetzung für die oben beschriebenen Konsequenzen ist, wird bei einem Abriss innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb angenommen. Und er überdauert selbst unentgeltliche Vermögensübertragungen, wie nun das Finanzgericht Düsseldorf (FG) bestätigt hat. Im Streitfall hatte eine Eigentümerin diverse neu erworbene Grundstücke in eine Kommanditgesellschaft eingebracht. Die Kommanditgesellschaft riss die aufstehenden Gebäude ab und baute neue. Die unentgeltliche Einlage wird steuerlich genauso bewertet wie ein entgeltlicher Vorgang. Da eine Abbruchabsicht vorlag, bewertete das FG die Abbruchkosten als Herstellungskosten des neuen Gebäudes.
Für die steuerrechtliche Bewertung von Abbruchkosten ist es also unerheblich, ob ein Grundstück entgeltlich oder unentgeltlich erworben wurde. Sofern eine Abbruchabsicht bestanden hat, zählen sie zu den Herstellungskosten für das neu errichtete Gebäude.
Hinweis: Der Erwerb von Grundstücken sollte immer auch steuerlich durchkalkuliert, finanzielle Konsequenzen sollten im Finanzierungsplan berücksichtigt werden. Bei Beratungsbedarf in Ihrem konkreten Fall nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.