Wenn ein Vermieter einem nahen Angehörigen eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann er die daraus resultierenden Vermietungsverluste nur dann steuerlich abziehen, wenn das Mietverhältnis einem sogenannten Fremdvergleich standhält. Hierzu muss der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sein und sowohl die Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses müssen dem entsprechen, was unter fremden Mietparteien üblich ist.
Wann ein Mietverhältnis die Grenzen der Fremdüblichkeit verlässt, zeigt ein neuer Urteilsfall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem ein Sohn seiner Mutter eine Doppelhaushälfte vermietet hatte. Bevor sie den Mietvertrag geschlossen hatten, hatte die Mutter ihrem Sohn einen Betrag von 115.000 € geschenkt. In der Schenkungsvereinbarung war geregelt, dass die Mutter die Schenkung jährlich bis zu einem Betrag von 10.000 € ohne Begründung widerrufen konnte. Nach Abschluss des Mietvertrags schlossen Sohn und Mutter schließlich eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, wonach Miete und Nebenkosten von der Mutter nur einmal jährlich durch (teilweisen) Widerruf der Schenkung und Aufrechnung zu leisten war. Kaltmiete und Nebenkosten liefen also zunächst jährlich auf und wurden schließlich mit einem Schenkungswiderruf der Mutter in gleicher Höhe verrechnet. Der BFH urteilte, dass die Vereinbarungen nicht fremdüblich waren und der Sohn seine Verluste aus der Vermietung der Doppelhaushälfte daher nicht steuermindernd einsetzen konnte. Folgende Aspekte waren für den BFH hierbei besonders relevant:
Verflechtung zwischen Schenkungs- und Mietvertrag: Ein fremder Mieter hätte sich nicht auf das gewählte Vertragsgeflecht eingelassen und würde dem Vermieter im Voraus keinen Geldbetrag unter Widerrufsvorbehalt schenken.
Keine Voraussetzungen für Widerruf: Gegen die Fremdüblichkeit sprach auch, dass die Mutter die Schenkungen widerrufen konnte, ohne dass hierfür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein mussten.
Jährliche Zahlungen: Unüblich war, dass die Mietzahlungen und die Nebenkosten nur einmal jährlich gezahlt werden mussten. Ein fremder Vermieter würde sich auf eine solche jährliche Zahlung nicht einlassen, weil er dann erheblich in Vorleistung treten müsste.
Keine Mietsicherheit: Die Vertragsparteien hatten im Mietvertrag keine Mietsicherheit vereinbart, was jedoch unter fremden Dritten üblich ist.
Schenkungswiderruf über Höchstbetrag: Die vertraglichen Vereinbarungen wurden zwischen den Mietparteien nicht vereinbarungsgemäß umgesetzt, weil die Mutter die Schenkung nur bis zu einem Höchstbetrag von 10.000 € pro Jahr widerrufen durfte, sie aber in einigen Jahren deutlich höhere Widerrufe erklärt hatte, ohne dass der Sohn dies beanstandet hatte.
Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass Angehörigen-Mietverhältnisse in vielerlei Hinsicht fremdüblich ausgestaltet sein müssen, um steuerlich anerkannt zu werden. Nicht nur der Mietvertrag muss fremdüblich sein, er muss auch tatsächlich „gelebt“ werden, damit das Finanzamt die Vermietungsverluste in Abzug bringt.