Für Zimmer in Studentenwohnheimen gelten u.a. nicht die Bestimmungen zum sozialen Kündigungsschutz, wonach ein Vermieter z.B. nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses hat.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim zu qualifizieren ist. In diesem Gebäude soll nach dem Willen des Gesetzgebers möglichst vielen Studierenden das Wohnen ermöglicht werden, wobei alle Bewerber gleich zu behandeln sind. Dieses gesetzgeberische Ziel kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.
Diese Voraussetzungen erfüllte ein Studentenwohnheim in dem entschiedenen Fall nicht, so dass für eine Kündigung der soziale Kündigungsschutz galt. Eine ausgesprochen Kündigung mit dem Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber dem Vermieter und Dritten“ war unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht im Kündigungsschreiben angegeben war.